Menu
Di pusat bandar, banyak premis komersial ditutup. Kedai, pejabat dan amalan berdiri kosong, manakala permintaan untuk penginapan berperabot meroket. Bagi pemilik hartanah, idea untuk menukar premis komersial mereka kepada sewaan Airbnb adalah menarik: ia memberi nafas baharu kepada hartanah yang tidak berpenghuni sambil menjana pendapatan tetap.
Tetapi ini bukan projek yang boleh dibuat improvisasi. Di Perancis, ia tertakluk kepada peraturan perundangan dan perancangan bandar yang khusus: perubahan penggunaan, kebenaran perbandaran, pematuhan teknikal, cukai yang sesuai... semua langkah yang mesti diikuti dalam susunan yang betul.
Panduan ini daripada Lavie Maison membantu anda memahami cara menukar premis komersial secara sah kepada penginapan pelancong berperabot, langkah yang perlu diambil dan cara menjadikannya usaha niaga yang menguntungkan tanpa sebarang kesilapan undang-undang.
Jawapannya ya… tetapi bukan tanpa syarat. Undang-undang mengawal ketat jenis penukaran ini untuk mengekalkan keseimbangan antara perumahan dan aktiviti ekonomi.
Setiap harta tanah mempunyai kegunaan tertentu: komersial, profesional atau kediaman. Beralih dari satu kepada yang lain memerlukan kebenaran untuk menukar penggunaan, seperti yang diperuntukkan dalam Kod Bangunan dan Perumahan (Perkara L.631-7). Dalam erti kata lain, premis komersial hanya boleh ditukar menjadi perumahan—dan disewakan di Airbnb—dengan kelulusan majlis tempatan.
Peraturan ini menghalang pusat bandar daripada kehilangan kedai mereka kepada aktiviti pelancongan.
Di Paris, menukar premis komersial kepada penginapan pelancong berperabot memerlukan kebenaran dengan pampasan: untuk setiap meter persegi yang ditukar, penginapan yang setara mesti dibuat di tempat lain. Bandar besar lain seperti Lyon, Bordeaux dan Nice memerlukan kebenaran atau kuota terlebih dahulu. Di bandar yang lebih kecil, prosedur selalunya lebih fleksibel, dengan pengisytiharan mudah yang mencukupi.
Beberapa peraturan kondominium melarang penukaran premis komersial kepada hartanah kediaman, terutamanya dalam bangunan yang digunakan secara eksklusif untuk tujuan profesional atau borjuasi. Hartanah yang terletak di kawasan terlindung juga memerlukan kelulusan lembaga semakan seni bina Perancis (Architectes des Bâtiments de France). Akhir sekali, pajakan komersial mungkin melarang sebarang perubahan penggunaan. Sebelum melabur, adalah perlu untuk menyemak keserasian undang-undang harta tersebut.
Menukar premis komersial kepada penginapan berperabot melibatkan proses pentadbiran khusus: kebenaran untuk menukar penggunaan, menukar tujuan dan pengisytiharan penginapan pelancong.
Wajib di semua bandar yang mempunyai lebih daripada 200,000 penduduk, ia boleh didapati dari dewan bandaran. Permohonan itu termasuk pelan, perihalan harta dan, di Paris, cadangan pampasan. Tanpa kebenaran ini, menyewa adalah haram dan tertakluk kepada denda yang berat.
Proses ini dikawal oleh Kod Perancangan Bandar. Premis yang diklasifikasikan sebagai "komersial" mesti diklasifikasikan semula sebagai "kediaman." Bergantung kepada jenis kerja, sama ada pengisytiharan awal atau permit bangunan mesti dikemukakan. Seorang arkitek boleh membantu memastikan projek itu mematuhi peraturan.
Setelah penukaran selesai, hartanah tersebut mesti didaftarkan sebagai penginapan pelancong berperabot untuk mendapatkan nombor pendaftaran. Nombor ini adalah wajib pada platform seperti Airbnb dan Booking.com. Ia membolehkan majlis tempatan memantau sewa jangka pendek dan mengutip cukai pelancong.
Penginapan Airbnb mesti memenuhi standard keselesaan dan keselamatan yang sama seperti rumah konvensional.
Penginapan mesti menawarkan ruang tamu sekurang-kurangnya 9 m², ketinggian siling 2.20 m, bukaan ke luar dan pemasangan elektrik yang mematuhi peraturan. Ruang bawah tanah tanpa tingkap dikecualikan.
Pengudaraan, pencahayaan semula jadi, pengudaraan dan bahan tahan api adalah wajib. Bekas premis komersial selalunya memerlukan peningkatan yang lengkap untuk memenuhi piawaian.
Penciptaan dapur, bilik mandi, penebat, rangkaian air dan elektrik, dsb. Di luar keperluan undang-undang, cabarannya adalah untuk menyediakan ruang yang koheren, terang dan selesa selaras dengan semangat Lavie Maison.
Di Paris, perubahan penggunaan dengan pampasan tidak dapat dielakkan. Setiap meter persegi yang ditukar mesti diberi pampasan dengan penciptaan kediaman yang setara. Keizinan adalah nominatif dan dikaitkan dengan harta itu.
Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy… beberapa bandar mengehadkan sewa bermusim kepada 120 hari/tahun untuk kediaman utama dan mengenakan kuota untuk penginapan pelancong berperabot.
Menyewa tanpa kebenaran boleh menyebabkan denda sehingga €100,000 bagi setiap hartanah. Dewan bandar raya, terutamanya di Paris, menjalankan pemeriksaan berkala.
Hartanah komersial yang terletak dengan baik boleh menjana pendapatan 30 hingga 50% lebih daripada sewa jangka panjang. Pengembara menghargai hartanah yang unik dan serba lengkap.
Pendapatan sewa dikelaskan sebagai pendapatan perindustrian dan komersial (BIC).
Micro-BIC: 50% elaun (atau 71% jika hartanah disenaraikan).
LMNP (rejim sebenar): potongan perbelanjaan sebenar (kerja, faedah, perabot).
Benarkan €1,000 hingga €2,500 setiap meter persegi bergantung pada keadaan hartanah. Keuntungan bergantung pada lokasi, pematuhan dan pengurusan sewaan.
Mereka menjamin bahawa projek mematuhi peraturan, mengoptimumkan rancangan, dan memastikan bahawa piawaian dipenuhi. Arkitek memastikan kebolehlaksanaan dan kualiti estetik harta itu, manakala pengurus projek menyelia kerja untuk menyampaikan harta yang mematuhi, berfungsi dan harmoni.
Peguam khusus memastikan prosedur undang-undang dan mengesahkan peraturan kondominium. Notari terlibat dalam mengawasi penjualan semula atau kemudahan.
A perkhidmatan pekerja rencam seperti Lavie Maison menguruskan logistik harian: penerimaan tetamu, pembersihan, penetapan harga dan kepuasan tetamu. Ini adalah kunci kepada pulangan yang mampan dan pengalaman pelanggan yang premium.
Penukaran premis komersial kepada penginapan Airbnb melibatkan perancangan bandar, isu undang-undang dan pelaburan. Apabila disediakan dengan baik, ia boleh menambah nilai kepada harta yang tidak digunakan dan menjana pendapatan yang mampan.
Rahsia projek yang berjaya terletak pada tiga perkara: mematuhi undang-undang, mereka bentuk ruang yang mematuhi, dan mempercayakan pengurusan kepada pakar. Ia adalah gabungan ketegasan dan keanggunan yang Lavie Maison juara, menyediakan perkhidmatan penyewaan mewah, lancar dan bertanggungjawab.